Недвижимость
Сделка с недвижимостью — это единственная покупка, где ошибка стоит столько же, сколько сам объект. Проверяю историю права, обременения и риски оспаривания до того, как деньги ушли, и веду сделку до записи в ЕГРН.
Когда обращаются
- Покупка на вторичном рынке. Нужна проверка объекта и продавца, безопасная схема расчётов и договор, который не развалится в суде.
- Новостройка. Проверка ДДУ до подписания, приёмка с недостатками, просрочка передачи, взыскание неустойки.
- Спор. Оспаривание сделки, признание права собственности, выселение, раздел, наследственные споры на объект.
- Земля. Границы, межевание, наложение участков, вид разрешённого использования, самовольные постройки.
Что входит в работу
- Правовая проверка объекта и продавца перед покупкой — с письменным заключением о рисках, а не устным «вроде нормально».
- Подготовка договора купли-продажи, аренды, мены, дарения; предварительный договор и соглашение об авансе или задатке.
- Сопровождение сделки: выбор способа расчётов (аккредитив, эскроу, ячейка), подача на регистрацию, контроль записи в ЕГРН.
- Споры с застройщиком: претензия, расчёт неустойки, иск, взыскание штрафа и компенсации, устранение недостатков.
- Узаконивание перепланировки и признание права на самовольную постройку.
- Земельные споры: установление границ, исправление реестровых ошибок, оспаривание кадастровой стоимости.
- Расторжение и оспаривание сделок, применение последствий недействительности.
Что проверяю перед сделкой
Ниже — короткая версия чек-листа. Полный разбор с пояснениями к каждому пункту есть в статье «Что проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке».
- Актуальная выписка из ЕГРН: собственник, обременения, аресты, ограничения, вид права.
- История переходов права — как объект попал к продавцу и не было ли в цепочке подозрительных сделок.
- Основание возникновения права: приватизация, наследство, договор, решение суда, — у каждого свои риски.
- Наличие лиц, сохраняющих право пользования: отказавшиеся от приватизации, получатели ренты, несовершеннолетние.
- Согласие супруга, участие органов опеки, использование материнского капитала.
- Банкротные и судебные риски продавца, исполнительные производства, долги.
- Перепланировки и их узаконенность, соответствие техдокументации.
Продавец, находящийся в предбанкротном состоянии. Сделку, совершённую в течение года до принятия заявления о банкротстве, финансовый управляющий может оспорить как совершённую по заниженной цене, а в течение трёх лет — как причинившую вред кредиторам. Добросовестному покупателю приходится доказывать рыночность цены и реальность расчётов — и это проще, если документы собраны заранее.
Сроки и стоимость
Консультация (30–40 минут) — бесплатно, в том числе с изучением документов. Проверка объекта с письменным заключением — от 6 000 ₽, 2–4 рабочих дня. Договор купли-продажи — от 7 000 ₽. Полное сопровождение сделки до регистрации — от 25 000 ₽. Претензия застройщику с расчётом неустойки — от 5 000 ₽.
Правовая база
- Глава 30 ГК РФ — купля-продажа, в том числе § 7 о продаже недвижимости.
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ — долевое строительство, неустойка и передача объекта.
- Статьи 166–181 ГК РФ — недействительность сделок и сроки оспаривания.
- Статья 222 ГК РФ — самовольная постройка; Земельный кодекс РФ — образование и границы участков.
Частые вопросы
Достаточно ли проверки, которую делает риелтор?
Риелтор проверяет объект с точки зрения сделки: документы на месте, обременений в выписке нет, продавец готов выйти на сделку. Юридическая проверка отвечает на другой вопрос — устоит ли право покупателя, если сделку попытаются оспорить. Это разные задачи, и вторая почти никогда не входит в услуги агентства.
Можно ли купить квартиру полностью дистанционно?
Да. Договор подписывается усиленными квалифицированными электронными подписями либо у нотариуса, документы на регистрацию подаются в электронном виде, расчёты идут через аккредитив или эскроу. Схема рабочая, но требует аккуратности с идентификацией сторон, поэтому её стоит выстраивать заранее.
Застройщик просрочил передачу квартиры. С чего начать?
С фиксации: акт не подписан, срок по ДДУ прошёл. Дальше — письменная претензия с расчётом неустойки, затем иск. Неустойка — 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки) Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; если участник долевого строительства — гражданин, она выплачивается в двойном размере, то есть 1/150 (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ). Важно учитывать, что периодически вводятся моратории, исключающие отдельные периоды из расчёта, — это проверяется на дату спора.
Что делать, если после покупки выяснилось, что в квартире прописан человек?
Смотрим основание, по которому он там находится. Если это лицо, отказавшееся от приватизации, оно сохраняет бессрочное право пользования, и снять его с регистрационного учёта почти невозможно — здесь речь пойдёт об оспаривании сделки или снижении цены. В остальных случаях работает иск о признании утратившим право пользования и снятии с учёта.
Смежные практики
Задачи из этих направлений чаще всего идут вместе с текущей.
Разборы по теме
Статьи из блога по этому направлению — с конкретными шагами и сроками.
Расскажите о ситуации — скажу, что с ней делать.
Оставьте имя и телефон — перезвоню в течение рабочего дня и расспрошу о ситуации.